关于规范小区物业管理的建议

    随着我市文明城市创建的不断深入，我市的城市基础设施日益改善，市容市貌明显改观，城市化水平不断提高。一座座大规模的楼盘物业也如雨后春笋般拔地而起，但由于管理体制相对落后，物管纠纷日趋增多，弃管现象时有发生，这直接影响到人民群众生活工作环境的改善和全市社会和谐稳定的大局。业主与物业之间的矛盾经常发生。如何规范物业管理，落实相关部门职责，是促进我市物业管理良性发展，创建文明城市良好形象的现实课题。
  一、存在问题：
  1、收费问题，小区物业管理费及其他费用的收费标准和收支情况不透明，业主无从知晓。物业费、卫生费、电梯费、停车费、公摊面积水电费等等，不仅名目繁多，而且群众普遍反映费用较高，甚至存在着重复收费现象。例如：我市核定水价为2.59元/吨，物业实际收费为3-5元/吨不等。

  2、环卫问题，一些开放式小区、散居楼群缺乏相应的隔离设施，不能形成独立的区域单位，一些原归属集体企业的小区由于企业改制而呈现出无人接管状态，这些都导致其环卫职责的缺失和不明确，区域内环境卫生难以有效保证，部分小区脏乱差、污水横流、杂草丛生等现象时有发生。而一些新建小区，由于其管理机制不能及时、有效地建立和完善，存在建筑垃圾随意堆放现象。

  3、停车问题，旧小区规划设计“先天不足”，车位配备远远滞后于现实需求，新小区车位“只卖不租”，迫使买不起车位的有车业主无处停车。另外，小区物业管理者与业主缺少沟通，对车库另做它用和乱停乱放现象熟视无睹、放任自流，这也一定程度加剧了小区停车乱、停车难问题。此外，多数小区不设置自行车棚，导致非机动车辆存放无序，被盗现象普遍存在。

  4、治安问题，小区治安现状显得混乱，物业管理者对小区内住户的情况缺乏应有的了解，部分小区不设立门卫，有的小区虽有门卫值守，但形同虚设，对外来人员及车辆的出入不闻不问，更不用谈办理任何登记手续。

  5、基层民主问题，业主依法实施自我管理的意识薄弱，很大一部分居民不知道“业主委员会”存在的现实意义。一些小区入住多年都不曾推选过业委会；一些小区，在开发商和利益相关人的暗箱操作下产生的是不敢让业主知道的“隐蔽业委会”；而一些小区业主虽历经磨难最终成立了业委会，但因种种原因形同虚设。业委会的缺失导致广大业主的共同决定权被侵占，知情权被剥夺，服务权被削弱。
  二、几点建议
  1、物业管理行政主管部门和法制宣传教育主管部门加强对物业管理法律法规的宣传普及，提高物业管理企业及广大业主依法管理小区的责任和意识，增强物业公司、业主依法行使自身职权的能力。

  2、加强物业管理行政主管部门的行业指导和监督作用，一方面要依法采取有效措施加大对物业公司从业资质审核、服务内容、收费标准、收费支出等环节上的监管;同时还应当从小区业主大会及业主委员会的召集和成立及其合法性方面予以指导，并依法规范、协调业委会与物业公司之间的关系。

  3、加强社区居民委员会在小区物业服务管理方面的作用。一是指导、监督物业服务企业和业主大会、业主委员会及业主物业自行管理活动；二是配合街道办事处组织召开首次业主大会和业主委员会换届工作；三是调解物业管理活动纠纷等。

  4、加强对物业服务行业的支持和引导。鼓励大学院校毕业生进驻社区，提高社区工作人员的的管理水平和能力，以他们为主导力量在学习中探索符合我市发展实际的新型小区物业管理模式。这样既部分解决了大学院校毕业生的就业难题，又减少或删减农民工式物业管理模式，实现多元化的物业管理。

  5、强化对楼盘小区规划报批的审批力度。要求开发商根据楼盘小区建设规模配套相应的公共建筑（如卫生服务站、活动室、自行车库等）。规模较大的楼盘小区必须设立社区居委会等专属办公用房，为社区指导、监督小区物业进行管理活动提供保障。